הפער בין מאות האחוזים בין ערכה של אדמה חקלאית לבין ערכה של אותה חלקת אדמה לאחר שייעודה שונה לבנייה, מהווה אלמנט מרכזי בשיווקן של קרקעות חקלאיות למשקיע הישראלי. ואמנם, פער זה אכן מתקיים ובהחלט יכול להניב תשואה מרשימה על ההשקעה.
אולם כאשר מבצעים את חישוב הכדאיות לגבי ההשקעה בחלקת קרקע מסוימת, יש לקחת בחשבון כי בדומה לרווח המושג בהשקעות אחרות, גם בהשקעה בקרקעות חקלאיות, מדינת ישראל רואה בעצמה שותף טבעי להכנסות.
הביטוי המרכזי לאותה שותפות ברווחים מגיעה ממס יעודי לענף הנדל"ן המכונה – היטל השבחה. להלן נציג בפניכם סקירה מס זה ושל השפעתו על הכנסות פוטנציאליות מהשקעה בקרקע חקלאית.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס אשר נקבע בשנת 1981 ומוטל על בעל נכס נדל"ן (חלקת קרקע, דירה, בניין, מבנה מסחרי וכו'), כאשר ערכו של הנכס הנמצא בבעלותו עולה בעקבות תוכנית שאישרה ועדת התכנון המקומית (גוף התכנון הממלכתי הפועל בצמוד לרשות המקומית).
תוכניות אשר אישורן יכול להביא לעליית ערך ובהתאם לחובת תשלום היטל השבחה הן: תוכנית להגדלת זכויות בנייה בשטח, תוכנית לשינוי ייעוד תכנוני, תוכנית המתירה שימוש חורג בשטח, תוכנית המאשרת בנייה בחריגה מן התכנון הקיים וכן הלאה.
בכלל המהלכים המולידים תשלום היטל השבחה נמנה גם אישורה של תוכנית להפשרת קרקע חקלאית, כלומר אישור שינוי ייעודה של הקרקע מחקלאות לבנייה.
תשלום היטל חובה אינו מושפע מהחלטת בעל הנכס אם לבצע את הפעולות שהתוכנית המאושרת מאפשרת לו, אלא מבוסס על עצם העלייה בערכו הכלכלי של נכס הנדל"ן.
אם נתייחס שוב לדוגמה הנוגעת לקרקע חקלאית – תשלום היטל השבחה נדרש בעקבות אישור של תוכנית מקומית לבנייה על קרקע חקלאית ואינו מושפע מהחלטת בעל השטח, אם לממש את זכותו לבנות על הקרקע או לא. זה שונה מהיטל השבחה כאשר מדובר בתוכנית פינוי בינוי עירונית.
תשלום היטל השבחה אינו מושפע גם מהשאלה האם בעל הנכס הביע התנגדות לתוכנית או יזם אותה. יתרה מזו, במקרים מסומים היטל השבחה מוטל גם על בעלי נכסי נדל"ן, אשר אינם נכללים בשטח אליו מתייחסת התוכנית שאושרה, אלא רק גובלים בו ועל כן ערכם עלה.
כמה משלמים?
גובה הסכום הנדרש בתשלום היטל השבחה נקבע כמחצית מעליית ערכה של הקרקע בעקבות אישור התוכנית. הערכת העלייה בערך הקרקע נעשית על ידי שמאי מקרקעין מטעם ועדת התכנון במקומית, ולרוב נעשית במועד אישור התוכנית, אולם בידי הוועדה האפשרות לדחות את ביצוע הערכת השמאי למועד מאוחר יותר.
קביעת השמאי ניתנת לערעור ופעמים רבות קביעת סכום התשלום הסופי נעשית לאחר התדיינות ומו"מ בין בעל הנכס ונציגים מטעמו (שמאי מקרקעין, עו"ד וכו') לבין נציגי ועדת התכנון המקומית.
בסעיפי חוק התכנון והבנייה המסדיר את הוראות היטל השבחה מצוינים גם מספר מקרים בהם בעל נכס נדל"ן זכאי לפטור מהיטל השבחה. לדוגמא – כאשר נכס הנדל"ן הוא מבנה ציבור המצוי בידי גוף ציבורי, או בידי עמותה ללא מטרת רווח, כאשר התוכנית מאשרת לבעל הנכס לבנות ממ"ד ובמספר מקרים נוספים.
ראוי לציין כי במקרים מסוימים תשלום היטל השבחה יכול להביא להקלות על בעל נכס הנדל"ן בעת תשלום מיסי נדל"ן אחרים, כגון- מס שבח. במקרים אחרים תשלום ההיטל יכול להיחשב כהוצאה מוכרת בדו"ח השנתי מול רשות המיסים.
מתי משלמים?
מועד תשלום היטל השבחה נקבע לזמן בו בעל נכס הנדל"ן מממש בפועל את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בהשבחת הנכס בעקבות התוכנית (שאישרה הוועדה המקומית) העניקה לו.
כלומר, במועד בו הוא מוכר את הנכס או מקבל היתר בנייה או מתחיל לנצל את זכותו לשימוש חורג בנכס וכן הלאה. אם זאת לרשות בעל הנכס עומדת הזכות לבקש לשלם את היטל ההשבחה במועד מוקדם יותר, כלומר עם אישור התוכנית בוועדה המקומית.
